Colliers Internacional ha presentado en una rueda de prensa virtual su Radiografía del mercado de inversión Hotelera en España con los datos referentes a 2020, año en el que se han alcanzado los 955 millones de euros (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero) .
En total, se produjeron 68 operaciones de compraventa de hoteles, con un total de 7.228 habitaciones, frente a los 99 hoteles y 16.314 habitaciones del 2019. Adicionalmente, se transaccionaron otros 14 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.
Los hoteles vacacionales han vuelto a superar a los urbanos (64% frente a 36%), poniendo de manifiesto el interés en estos activos por las "positivas perspectivas de recuperación del sector una vez concluya la pandemia y las numerosas oportunidades de implementar estrategias de reposicionamiento de activos".
Este segmento ha concentrado además la práctica totalidad los principales portfolios transaccionados, concretamente el 96% de las habitaciones.
Las Islas Baleares y Canarias concentran el 50% de la inversión hotelera con 320 y140 millones de euros, respectivamente,y aumentando su relevancia respecto a 2019, año en el que acapararon el 31% de la inversión total. Barcelona, con 151M€ de inversión, supera en +50% la cifra de Madrid (97M€). Fuera de los 4 principales destinos la inversión ha sido mucho menos relevante, destacando Cádiz, Almería y Málaga, que suman un total de 127M€ de inversión.
Escasas operaciones de portfolio
En 2020 se transaccionaron sólo 6 carteras hoteleras (23 hoteles y 3.390 habitaciones), por un total de 248 M€, entre las que destaca la adquisición por parte de Swiss Life de un portfolio de hoteles vacacionales propiedad de ELAIA. Esta operación supuso, a principios de año, la tan esperada entrada de un inversor institucional Core al sector vacacional español.
En cuanto a los precios, la media por habitación se corrigió un 8,2% hasta los 118.800€/hab., aunque "con gran dispersión de precios entre los 68 hoteles transaccionados", detallan los analistas.
Buenas perspectivas de cara a 2021
Tras un primer semestre observando qué va a pasar, se espera un segundo semestre de "extraordinaria actividad inversora" movida fundamentalmente por tres factores, según ha apuntado Miguel Vázquez, Managing Partner de Hoteles de Colliers:
- Un periodo de ya casi 18 meses de drenaje de caja continuado, capaz de desgastar a cualquier agente económico y que motivará decisiones de venta, el contexto de reactivación económica que apuntan la mayoría de los analistas y la presión de los fund managers por invertir la elevada liquidez bajo gestión en estos momentos.
- El hecho de que empiecen a generarse referencias de precio de mercado que favorezca las decisiones de inversión de los inversores.
- Y la efectiva reactivación de la financiación bancaria, añade Vázquez
En opinión de Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers International el sector vacacional será el principal foco de esa inversión, al verse como una oportunidad "la corrección importante del mercado que está afectando significativamente a los propietarios hoteleros y que les motivará a la venta".
“Además consideramos que no habrá una corrección precios de compraventa significativa, pero sí una polarización de las transacciones hacia activos de buena calidad. En línea con lo registrado en los últimos meses, es probable que los propietarios que persigan vender activos de calidad media y baja se enfrenten a planteamientos de precio con descuentos superiores al 20% respecto a referencias pre-Covid que harán inviables dichas transacciones", explica Laura Hernando.
Otras de las previsiones importantes para el mercado hotelero en el próximo año es la tendencia a la concentración. "Creemos que se producirá un incremento de las operaciones de naturaleza corporativa (M&A) en los próximos 3 – 5 años. 2021 podría ser el punto de inicio, aunque probablemente la concreción de este tipo de operaciones se produzca en mayor medida a partir del 2022, motivada por el desgaste de grupos familiares sin recambio generacional, cuyos fundadores contarán con una motivación especial para vender el 100% de su negocio o fusionarse con proyectos de mayor tamaño tras gestionar esta nueva crisis de Covid y un vez se consolide la recuperación del sector", concluye Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers.
