Según el informe de Colliers, el 2022 ha sido un año "extraordinario" en cuanto a inversión hotelera, superando los 3.000 millones de euros (en concreto, 3.279 millones), y consolidándose como el tercer mejor registro de la serie histórica (un 3,1% superior al 2021).
En total, se realizaron transacciones en 133 hoteles (17.754 habitaciones), además de 30 activos entre suelos para el desarrolo de inmuebles para su reconversión en alojamientos y hoteles nuevos.
Entre las operaciones realizadas destacan la compra de la cadena Ferrer Hoteles por el fondo estadounidense Cerberus; la adquisición de Kympton Aysla Mallorca y el Hotel Expo Valencia por parte de la gestora suiza Pictec así como la entrada del fondo americano Fortress, que ha adquirido a Sareb una cartera de activos (REOs) y préstamos con colateral turístico, así como el Banco Santander que, en alianza con Signal Capital, ha lanzado un nuevo fondo para invertir en hoteles cuya primera adquisición ha sido el hotel Sheraton La Caleta del Sur de Tenerife.
El sector vacacional ha vuelto a recuperar su posición de liderazgo
La inversión ha vuelto a concentrarse principalmente en el segmento vacacional (58% de la inversión total), en línea con la tendencia que le venía caracterizando desde 2016. Y todo a pesar del récord de inversión registrado en Madrid, donde se han alcanzado los 803 millones de euros (24% del total nacional).
Colliers apunta en el caso de la capital la adquisición por Sancus Capital de la participación del 51% de la mexicana RLH Properties en los hoteles Rosewood Villa Magna y Bless Hotel Madrid, la compra del Hotel Princesa Plaza -enmarcada dentro de la venta del Triángulo Princesa a Brookfield- o la venta del Hotel Faranda Florida Norte a Round Hill. Siete de las 19 operaciones en total de este año han superado los 50 millones de euros en volumen.
Pero, sin duda, el líder del año ha sido el archipiélago Balear, con 33 operaciones por valor de 913 millones de euros -cerca del máximo registrado en 2018 (947M€) -. El año ha estado positivamente influenciado por numerosas operaciones de volumen entre las que destaca la cartera de 4 hoteles operados por Alua en Mallorca e Ibiza -fruto del reposicionamiento del antiguo portfolio de Intertur- de KKR & Dunas Capital comprada por Fattal Hotel Group o la venta del grupo Ferrer Hoteles, en una operación asesorada por Colliers, al fondo Cerberus, mientras que a nivel de activo individual sobresalen operaciones como la del 7Pines Ibiza Resort -adquirido por Engel & Völkers en cerca de 700.000€/hab- o la del futuro Ikos Porto Petro con la entrada de GIC.
Por otro lado, también cabe mencionar el posicionamiento de Málaga, que ha desbancado a Islas Canarias como destino preferente de inversión, con un volumen de 572 millones de euros. "Es especialmente relevante comentar la firme apuesta por la Costa del Sol por parte de algunos de los inversores más activos de estos años", dicen los analistas. Así, tanto Brookfield, con la compra del hotel Palladium Costa del Sol, como la JV entre Stoneweg y Bain Capital, con la adquisición del emblemático hotel Los Monteros, han protagonizado alguna operación en la zona. Es asimismo destacable la compra por parte de HI Partners, el vehículo de inversión hotelera de Blackstone, del hotel METT Marbella, tras 4 años de inactividad en nuestro país y durante los que ha centrado su foco en la compra de activos en el arco Mediterráneo -Portugal, Italia y Grecia-.
Respecto a Canarias, sólo se han producido 6 transacciones a lo largo de ese año, con una inversión de 175 millones de eruos, sobresaliendo la compra de Sheraton La Caleta por el fondo Signal Santander European Hospitality, asesorada por Colliers, así como la adjudicación definitiva del Beverly Park de Playa del Inglés -procedente del concurso de la extinta Hotasa-, por parte del grupo hotelero canario Relaxia.
Por último, Barcelona, con 7 operaciones registradas, y 225 M€ de inversión ha perdido parte de su protagonismo tras un 2021 récord. En 2022 destacan la adquisición por parte de la alemana Union Investment del Hotel Barcelona 1882 -ahora abanderado por Radisson con su marca Blu-, así como la adquisición por parte de Invesco del Hotel Occidental Barcelona 1929, enmarcada en la compra de un portfolio de hoteles propiedad de Principal RE con otros dos activos en Málaga y La Haya.
Los precios de compran mantienen la tendencia alcista
Los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados han marcado nuevamente su máximo histórico al situarse en los 168.800 euros por habitación (+7,0% vs el récord de 2021), impulsados por la venta de numerosos activos prime: nuevamente el Rosewood Villa Magna y el Bless Hotel Madrid han superado el precio de 1M€/habitación mientras que otros tantos como el 7Pines Ibiza Resort, el hotel Único Madrid o el Iberostar Las Letras Gran Vía han superado el umbral de los 500.000€/habitación. A pesar de la gran dispersión de precios entre los 133 hoteles transacciones, se observa un mantenimiento alcista en la tendencia de los precios de compra motivado principalmente porque más de un tercio del total de la inversión de este año se ha dirigido a hoteles 5* o 5*GL.
"Los inversores han preferido destinar su liquidez, en un mercado marcado por la incertidumbre, a la compraventa de activos prime, impulsando en consecuencia los precios medios de los hoteles", comenta Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers.
En cuanto a las previsiones de cara a 2023, lso expertos señalan el resurgimiento de la demanda turística y la consecuente "restauración de la confianza en su plena recuperación" de los principales actores del mercado."Por ello, somos positivos en cuanto a las perspectivas del nuevo año, a pesar de que, previsiblemente, la incertidumbre nos continuará acompañando", concluye Hernando.
